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房产税还是房产空置税?  

2016-11-04 17:13:47|  分类: 住房保障与房产管 |  标签: |举报 |字号 订阅

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今年的经济很奇妙,其中一点就是房地产市场,刚一说去库存,房价就冲上天,于是不得不分类调控、一城一策,房产税也在这样的背景下越走越近。不同的利益有不同的态度,但不管是期待也好,观望也好,还是抵触也好,都要对房产税有一个明晰的认识。

一,房产税是什么?征收房产税的目的是什么?房产税是房产保有环节征收的税种,征收的目的除了一般税收调节居民收入的目的外,还被普遍的赋予房地产市场调控、特别是平抑房价的功能。从房地产市场管理者的角度看,我们主要关注房产税后者的作用,就是通过征收房产税,促进房地产市场平稳健康发展。

二、房产税征收的前提。是房屋登记信息全国联网,技术不是问题,问题是信息的完整性。尽管房屋登记的时间已久,但受房地产市场发育不完全、居民依法登记和私产保护意识薄弱以及行政管理错乱等因素的制约,除了农村房屋、小产权房屋普遍未登记外,商品房和各类政策性住房没有登记的比例非常大。现在又加上不动产登记改革过渡期的混乱,房屋登记信息的不完整性极为严重。建立在不完整信息基础上的税收行为必然是南辕北辙、缘木求鱼,不仅起不到应有的积极作用,还会大肆助长自建房、小产权、私下交易等各类市场失范行为。因此,确实要开征房产税,必须砍掉附加在房屋登记之上的行政管理职能,强化其独立性和自主性,全面取消或者至少大幅度降低房屋登记的门槛,居民凭有效的交易证明即可办理房屋登记,开闸放水,开渠聚水,投饵养鱼,然后再行征收管理。至于房屋登记放开导致的行政管理问题,通过有关法律法规的调整和执行的强化来解决。

三、房产税征收的标准。房产契税在征收时区别了首套房、二套房,以及根据面积或房屋总价款界定的普通住房和豪华型住房。房产税制定标准是无疑会予以参照。但这个标准还应该注意几个因素。一是全国统一性,要考虑一二三线以及四五线城市的统一,还要考虑城市与乡村的统一,以及一个城市内部新、老城区的统一。二是地域差异性,面积标准和房款标准应因地制宜,乡村、小城市的住房消费习惯及预期与大城市显然不同,房屋的价款也有很大的差距。三是调控的目的性,是促进人口向大城市集聚,是引导居民向中小城市分流,还是鼓励居民返乡养老,是一直坚持城镇化,还是探索实行双向城镇化,指向不同,决策不同,失之毫厘,谬以千里。

四、需不需要更好的税种?思考上述标准的时候,已经触及另外一个问题,即房产投资问题。房产税征收的时候,有没有必要剥离房产的投资功能?房地产市场的过热或者乱象,很大程度上由于房产投资功能的强化导致房产居住功能的挤压,资本、特别是投机资本炒高了房价,导致刚需无法得到满足。在投资渠道狭窄的大形势下,除了投机是一个道德范畴的问题,房产的投资功能毫无疑问是正当的,但房产投资放在房产税下一刀切,也无疑会血流满地。同时,房屋租赁市场的本质,就是通过资本对房产的投资解决部分居民的住房问题。在政府不能提供全面的公租房保障的情况下,房屋租赁市场是解决居民住房困难的重要途径。房产税扼杀房屋投资与租赁,破坏房地产市场的完整性,对于房产资本也无疑是不公平的。这也正是房产税无法推进的主要原因。

五、房屋空置税。兼顾居住与投资功能,实现公平与效率协调,最大限度解决居民住房问题,可以征收房屋空置税。不管有多少房屋,不管是自住还是租赁,只要是正常使用的,都不存在资源浪费和市场泡沫。对于纯粹的投机以及不居住的房屋,开征房屋空置税,把这部分资本和房屋从市场中挤出去。要么出售,平抑房屋价格;要么租赁,降低租赁价格;要么缴纳重税,致使资本无利可获,不再投资房地产。相信,房屋空置税可以真正挤出市场的水分,让市场回归到正常的供求关系上来。供求关系正常了,房地产市场自自然然就会平稳健康起来。

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