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2016:住房保障和房地产的几个关键问题  

2016-02-21 15:58:42|  分类: 住房保障与房产管 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        今天是正月十一,农历年还没有过完,但公历的2月马上结束,也就是说,2016年的六分之一也要马上过去。省里住房和城乡建设工作会议尚未召开,市里会议尚在谋划。尽管召开一个会议的意义未必很巨大,但对一些重大问题进行思考,为一些基本问题定调子,确实必不可少的。

        对于住房保障和房地产来说,几个关键问题是必须考虑的。

        一、住房保障的体系和边界问题。

        住房制度两个支柱,住房保障和房地产市场。住房保障制度历经摸索,现在是公租房和棚户区改造为主。但在去库存的压力下,公租房淡出的趋势越来越明显。其中叫停2016年公租房建设计划,取消目标任务,是一个标志性事件。棚户区改造从城市棚户区、国有工矿棚户区、城中村、林业棚户区、垦区棚户区以及铁路棚户区等诸多类型,现在要求严控城中村改造,同时大力推进货币化安置,收缩的趋势也很明显。这两个趋势合起来,就是住房保障的淡化。

        客观上来说,如果强化住房保障是住房问题激化的补救措施,现在房地产走冷,住房问题逐步淡出社会的焦点领域,那么弱化住房保障也顺理成章。此外,在商品房库存问题日益严峻,行将引发系统性风险的形势下,前两年棚户区改造扩面、甚至变异对商品房市场造成冲击的问题,也越来越引发开发商的不满,成为诟病的对象。但如果住房保障是一项保障弱者住房权、保障住有所居的基本制度,那么住房保障即便可以随着住房供应形势的变化和住房保障需求的变化阶段性加强或者减弱,但应该首先致力于建立一个完善的制度体系,而且这个制度体系应该保持足够的稳定,可以起到稳定预期、以安百姓的作用,不应该变动不居、甚至朝令夕改。

        因为市场是逐利的,住房保障便成为政府的天然责任,而建立完善的制度体系便成为依法行政的基本要求。住房保障的本义是保障弱者的住房权。从城中村改造普遍造成“拆二代”、坐地暴富等问题来看,城中村居民显然不是弱者。用国家有限的行政资源去保障并不是弱者的城中村居民,不仅于法无据,而且于理有悖。住房上真正的弱者是谁?是国企职工、城市贫民、新就业大学生和进城农民工,还有居住在棚户区里、但又没有土地使用权和房屋所有权的那些居民。解决他们住房困难的制度,第一就是公租房,其次就是典型意义上的城市棚户区和国有工矿棚户区改造。所以,住房保障的制度体系应该还是以公租房为主,还有严格限定了范围的棚户区改造。

        二、去库存问题。

        限购没几年,现在是去库存。中央强调,部里更是一直在要求,20日眉山会议的主题还是去库存。从《中国建设报》报道看,各地做法都差不多,无非是住房保障货币化、发放购房补贴、税费优惠、缩减土地供应等。其中,最主要的似乎是鼓励进城农民工和农民进城购房。

        鼓励农民购房,总感觉像过剩的工业产品向农村倾销,看上去是“惠及”,细细品味道总觉得怪怪的。实际上,鼓励农民购房是建立在城镇化持续加速基础上的,建立在城市的魔力对农民的持续吸引力上。但这恐怕未必尽是事实。过年回家,农村的道路越来越通畅,农村的房子越盖越漂亮,农村的汽车越来越多。在城市经济下滑、就业日渐困难的形势下,在家生产经营和在外工作、打工、做生意,并没有很实质意义上的差距,反倒是农村的青山绿水、一亩三分地越来越坚实地承载着农村人的生存。换言之,在城市缺乏强大的工业支撑的情况下,这些主要是流动式打工的农民,倾尽一生的积蓄购买一套房子就可以“安居乐业”了吗?在农村小康和城市贫民之间做出选择时,这些农民究竟会如何选择?

         除此之外,去库存还有四个最实质的问题。一是房地产开发是严格意义上的市场行为,投资赚钱是自己的,失误赔钱也应该是自己的。赚钱是自己的,赔钱就要拉上政府,这是什么逻辑?二是房地产市场红火的时候,开发商坐地涨价、肆无忌惮地欺压百姓,等到了市场低迷,开发商末路穷途的时候,政府就动用国家资金,利用住房保障货币化的手段去救那些曾被要求流淌社会道德的血的开发商,这里有什么法理依据。三是房地产市场信息系统尚未完善的情况下,依托这个系统统计出来的库存量真实性究竟如何?能不能作为精准决策的坚实依据?四是天作孽,犹可违;自作孽,不可逭。房地产库存问题的本质是供过于求,除了总量过剩,还有结构性过剩问题,而简单化、低智商、疯狂上项目是问题的根源。现在由于市场的问题、包括银行的问题终于让疯狂的大脑冷静下来,让市场自己慢慢的调整、恢复,恰恰是难得的机遇。政府现在进行人为的干预,只能让市场不长记性、继续疯狂,而且政府通过住房保障货币化接盘和诱导普通居民接盘,第一种腾出地来让政府干什么?在难有他策的情况下,无法遏制继续扩建的冲动,无异于饮鸩止渴,第二种在明知道市场萧条,房价下降,投资存在极大风险的情况下,仍然引诱投资者、特别是像农民工这样的弱势群体借贷购房,就显得极不厚道。

        当前,解决房地产市场问题唯一管用的就是关闸门、控增量。实际上这样的政策也不必政府出台,市场早就做出了选择,土地流拍,投资放缓都是明证。住房保障货币化如果不落实到控增量上,地方政府绕着圈儿地盖房子,这件事就不如不做。

        三、2016几件迫切要做的事儿。

        不严密对应上边的分析,提几件重要的事情。

        一是坚定不移地强化公租房制度,严格控制棚户区改造。公租房作为政府履行主体责任,对弱势群体进行住房救助和兜底保障的基本设计,住房保障部门必须持有足够量的公租房,必须夯实实物保障的基础。在此基础上,完善租售并举的准入退出机制,群众住房困难的,立即予以住房保障;条件较好、有力购买的,立即准予购房退出。由于租售并举出现房源不足的,政府应及时筹措,实现住房保障的动态平衡。棚户区改造作为阶段性政策,划定2020年作为后限,划定必须政府组织实施的范围,限期完成。绝对不可棚户区标准弹性化,甚至于越扯越长、改改不休。这样做也是为了划清政府和市场的边界,实现住房保障和房地产市场管理的法治化,稳定社会预期。

        二、必须切切实实摸清库存量。由于房地产市场自身的混乱,存在小产权房、违建房以及违规销售房,加上地方管理的粗放和房地产开发企业规避监管,目前在建房、在售房和库存量究竟是多少,恐怕很难一口说出来。现在依托房地产市场信息系统得出的数据究竟是大、是小,都心里没底儿。必须由政府主导,将规划、土地、开发、销售四个环节进一步分解、细化,覆盖到市、县两级的各个角落,建立起全面、科学的统计系统,通过这个系统掌握房地产开发从源到流的数据细节,掌握房地产市场真实的库存情况。

        三、开展住房普查。不依托所谓的科学方法,不抽样,不下放,市级、县级亲自实施。划分区域,排出日程,一块儿一块儿地摸,一天一天地查,用3个月时间摸清现在住房的总量、类型、质量、权属等信息,得出人均面积、户均套数、供求情况等,作为制定和实施住房发展规划的依据,避免在城市发展规划和开发投资中不切实际、天马行空、盲目决策。房地产市场泡沫化,进而引发系统性风险的根源就在这儿。

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